Immobilien Schweiz 2026: Wo es am teuersten ist – und wo Chancen liegen

Der Schweizer Immobilienmarkt kennt inzwischen Preiswelten, die kaum noch miteinander vergleichbar sind. In St. Moritz werden für Luxusimmobilien im Durchschnitt rund 52’000 Franken pro Quadratmeter bezahlt, während ein Haus im Kanton Aargau im aktuellen Angebotsmarkt im Mittel bei etwa 7’700 Franken pro Quadratmeter liegt. Trotzdem wäre es falsch, die teuersten Orte automatisch für die besten Anlagen zu halten.

Wer 2026 eine Immobilie als Investment betrachtet, muss Kaufpreis, Mietnachfrage, Leerstand, Bevölkerungsentwicklung, Finanzierung und Mikrolage zusammenführen. Genau dabei verschiebt sich der Blick weg von den berühmtesten Adressen – hin zu Regionen, die noch Wachstumspotenzial besitzen.

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt auch 2026 bemerkenswert robust. Das überrascht auf den ersten Blick. Wohneigentum ist teuer, Bauland knapp und Bauen kostspielig. Gleichzeitig erreichen die Preise vielerorts neue Höchststände.

Die Erklärung liegt in einer Kombination mehrerer Faktoren: Die Schweiz wächst, in vielen wirtschaftlich starken Regionen fehlen Wohnungen, das Zinsumfeld ist wieder ausgesprochen günstig und das Angebot an neuem Wohneigentum lässt sich nicht beliebig erhöhen.

Für Käufer und Anleger ist deshalb eine Unterscheidung entscheidend. Die Frage «Wo sind Immobilien am teuersten?» ist relativ einfach zu beantworten. Deutlich schwieriger ist die Frage: «Wo erhält man heute noch ein interessantes Verhältnis zwischen Kaufpreis, Nachfrage und langfristigem Potenzial?»

St. Moritz steht im Luxussegment an der Spitze

Die derzeit belastbarste Übersicht über das Schweizer Luxussegment liefert der UBS Luxury Property Focus 2026. Untersucht werden hochwertige Objekte an den besten Lagen der jeweiligen Märkte – also ausdrücklich nicht durchschnittliche Wohnungen oder gewöhnliche Einfamilienhäuser.

An der Spitze steht St. Moritz. Dort liegen die durchschnittlichen Preise im analysierten Luxussegment bei rund 52’000 Franken pro Quadratmeter. Gstaad und Verbier folgen mit etwa 45’000 Franken pro Quadratmeter.

Ausserhalb der Bergdestinationen erreicht Cologny am Genfersee rund 43’000 Franken pro Quadratmeter. Am Zürichsee ist Küsnacht mit etwa 37’000 Franken der teuerste von UBS untersuchte Luxusstandort.

Damit endet die Preisskala noch nicht. An aussergewöhnlichen Mikrolagen werden im Schweizer Luxusmarkt inzwischen sechsstellige Quadratmeterpreise erzielt. Eine Villa mit uneingeschränkter See- oder Bergsicht, grossem Grundstück und hoher Privatsphäre ist eben kein beliebig reproduzierbares Gut.

Gerade die alpinen Märkte zeigen, wie weit sich Spitzenlagen vom normalen Immobilienmarkt entfernt haben. Auch die Entwicklung der Ferienwohnungspreise in den teuersten Schweizer Alpendestinationen zeigt, dass Gstaad, Engadin/St. Moritz, Verbier, Andermatt und Zermatt inzwischen europaweit eine Sonderstellung einnehmen.

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Luxuspreise sind nicht mit normalen Marktpreisen vergleichbar

Bei solchen Zahlen ist eine wichtige Einordnung nötig. Die 52’000 Franken in St. Moritz oder 43’000 Franken in Cologny sind keine durchschnittlichen Gemeinde- oder Kantonspreise. Es handelt sich um Luxusobjekte an hochwertigen Standorten.

Wer ein gewöhnliches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sucht, bewegt sich in einer anderen Preisklasse. Trotzdem bleibt dasselbe Muster sichtbar: Zürich, Zug, der Zürichsee, Genf und die Genferseeregion gehören auch ausserhalb des Luxussegments zu den teuersten Wohnmärkten des Landes.

Im Kanton Zug liegt der aktuelle modellierte Angebotspreis für Häuser beispielsweise bei rund 17’900 Franken pro Quadratmeter. Im Kanton Aargau sind es rund 7’700 Franken. Schon dieser Vergleich zeigt, wie gross die regionale Preisspanne geworden ist.

Warum die teuerste Lage nicht automatisch die beste Investition ist

Für einen Eigennutzer kann eine Spitzenlage genau das Richtige sein. Wer langfristig in Küsnacht, Zug oder an einer aussergewöhnlichen Genferseelage wohnen möchte und das notwendige Kapital besitzt, bewertet eine Immobilie anders als ein Investor.

Ein Anleger muss dagegen fragen, welchen Ertrag der Kaufpreis ermöglicht.

Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete, desto niedriger ist normalerweise die laufende Mietrendite. Das ist einer der Gründe, weshalb extrem teure Zentren trotz hervorragender Nachfrage nicht automatisch die attraktivsten Renditemärkte sind.

Eine Zürcher Wohnung kann ausserordentlich wertstabil sein und trotzdem weniger laufenden Ertrag auf das eingesetzte Kapital liefern als ein Objekt in einer gut erschlossenen Agglomerationsgemeinde.

Premiumlagen sind deshalb häufig eher Märkte für Kapitalerhalt, Knappheit und langfristige Wertstabilität als klassische Hochrenditeanlagen.

2026 steigen die Eigenheimpreise erneut deutlich

Von einer allgemeinen Trendwende nach unten ist derzeit nichts zu sehen. Die im August veröffentlichte Analyse von MoneyPark und PriceHubble zeigt im ersten Halbjahr 2026 eine erneute Beschleunigung.

Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber Ende 2025 schweizweit durchschnittlich um 2,4 Prozent. Bei Einfamilienhäusern betrug der Anstieg 3,7 Prozent.

Noch deutlicher fällt der Jahresvergleich aus. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 lagen Einfamilienhäuser schweizweit 6,9 Prozent höher, Eigentumswohnungen 5,9 Prozent.

Besonders stark entwickelte sich das Einfamilienhaus in der Deutschschweiz. Dort betrug das Plus innerhalb eines Jahres 8,2 Prozent.

Das sind beachtliche Werte für einen Markt, der bereits von einem sehr hohen Preisniveau aus startet.

Nullzins gibt dem Markt zusätzlichen Rückenwind

Ein wesentlicher Faktor ist die Geldpolitik. Die Schweizerische Nationalbank beliess ihren Leitzins am 18. Juni 2026 bei 0 Prozent.

Das bedeutet nicht, dass Hypotheken kostenlos wären. Die Konditionen hängen von Laufzeit, Anbieter, Belehnung, Bonität und Kapitalmarkt ab. Trotzdem reduziert ein niedriger Leitzins den Finanzierungsdruck gegenüber den Hochzinsphasen deutlich.

Immobilien werden dadurch gegenüber verzinslichen Anlagen wieder attraktiver. Gleichzeitig können sich Haushalte bei gleicher monatlicher Belastung tendenziell höhere Kaufpreise leisten.

Das stützt die Nachfrage – und in einem knappen Markt landet ein Teil dieser zusätzlichen Kaufkraft in den Preisen.

Die eigentliche Stütze ist aber der Wohnungsmangel

Noch wichtiger als die Zinsen ist das Angebot.

Am 1. Juni 2025 standen in der gesamten Schweiz nur noch 48’455 Wohnungen leer. Die nationale Leerwohnungsziffer sank damit auf exakt 1,00 Prozent.

Das war bereits der fünfte Rückgang in Folge. Gegenüber 2020 hat sich der Markt deutlich verknappt.

Für Immobilienbesitzer ist das grundsätzlich positiv. Wo nur wenige Wohnungen verfügbar sind, fällt das Vermietungsrisiko geringer aus und die Verhandlungsmacht der Eigentümer steigt.

Für Mieter ist dieselbe Entwicklung unangenehm. Bei einem Wohnungswechsel konkurrieren vielerorts zahlreiche Interessenten um dieselbe Wohnung. Die Angebotsmieten steigen entsprechend. Dass dieser Druck weiterhin vorhanden ist, zeigen auch die jüngsten Daten zur Entwicklung der Schweizer Angebotsmieten.

Was bei Renditeangaben häufig missverstanden wird

Wer Immobilien als Anlage beurteilt, sollte bei Renditezahlen genau hinschauen. PwC und IAZI weisen für Schweizer Mehrfamilienhäuser im ersten Quartal 2026 eine rollierende Jahresgesamtrendite von durchschnittlich 6,6 Prozent aus.

Davon entfielen rund 3,1 Prozent auf den laufenden Cashflow und 3,5 Prozent auf Wertveränderungen.

Die Unterscheidung ist elementar. Eine Wertsteigerung ist keine garantierte Mieteinnahme. Sie existiert zunächst auf dem Papier und kann sich in einem anderen Marktumfeld verändern.

Für einen privaten Anleger ist deshalb die Nettorendite nach Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen, Finanzierung, Steuern und allfälligem Leerstand wesentlich aussagekräftiger als eine beeindruckende Gesamtrendite aus einer Marktstatistik.

Wo liegt 2026 ein interessantes Preis-Leistungs-Verhältnis?

Genau hier werden die Regionen ausserhalb der absoluten Spitzenlagen interessant.

Der attraktivste Markt ist nicht automatisch der billigste. Ein sehr günstiges Haus in einer Region mit schwacher Nachfrage kann langfristig problematischer sein als ein teureres Objekt in einer wachsenden Agglomeration.

Gesucht ist deshalb eine Kombination aus fünf Faktoren: moderatem Einstiegspreis, Bevölkerungswachstum, guter Verkehrsanbindung, niedriger Leerstandsquote und ausreichender wirtschaftlicher Basis.

Unter diesen Voraussetzungen fallen 2026 insbesondere Aargau, Thurgau und Freiburg auf. Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass dort jede Immobilie ein guter Kauf ist. Es bedeutet, dass die strukturellen Voraussetzungen eine genauere Prüfung rechtfertigen.

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Aargau: zwischen den grossen Zentren

Der Aargau besitzt einen offensichtlichen Standortvorteil: Er liegt zwischen Zürich, Basel, Bern und der Zentralschweiz und verfügt in zahlreichen Gemeinden über gute Bahn- und Autobahnverbindungen.

Die Aargauische Kantonalbank beschreibt den Immobilienmarkt im Frühjahr 2026 wieder auf einem Wachstumspfad. Die kräftige Bevölkerungsentwicklung erhöht die Zahlungsbereitschaft für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Gleichzeitig sind die Angebotsmieten überdurchschnittlich gestiegen.

Der aktuelle modellierte Angebotspreis für Häuser liegt kantonal bei ungefähr 7’700 Franken pro Quadratmeter. Damit ist der Einstieg wesentlich günstiger als in Zürich oder Zug.

Das macht besonders gut erschlossene Gemeinden interessant. Wer von Aarau, Baden, Brugg, Lenzburg oder anderen leistungsfähigen Standorten Zürich oder Basel in vernünftiger Zeit erreicht, kann von einer Nachfrage profitieren, die teilweise aus den teureren Zentren herausgedrängt wird.

Entscheidend bleibt allerdings die Mikrolage. Bahnhofsnähe, Schulen, Lärm, Steuerfuss und geplante Neubauprojekte können innerhalb weniger Kilometer grosse Unterschiede erzeugen.

Thurgau: noch günstiger als die Zürcher Nachbarschaft

Auch der Thurgau verdient Aufmerksamkeit. Nach dem Eigenheim-Index der Thurgauer Kantonalbank sind die Immobilienpreise innerhalb von zwölf Monaten um 4,5 Prozent gestiegen.

Trotzdem bezeichnet die TKB das Preis-Leistungs-Verhältnis weiterhin als attraktiv.

Ein freistehendes Musterhaus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche kostet im kantonalen Durchschnitt rund 1,45 Millionen Franken. Eine fünfjährige Muster-Eigentumswohnung mit 115 Quadratmetern liegt bei etwa 850’000 Franken.

Zum Vergleich nennt die TKB für ein entsprechendes Einfamilienhaus in Winterthur rund 2,5 Millionen und in Zürich rund 4,5 Millionen Franken.

Genau diese Differenz ist wirtschaftlich interessant. Thurgau bietet keinen Zürcher Markt zum halben Preis – aber einzelne Regionen profitieren von der räumlichen Nähe zur wirtschaftsstarken Ostschweiz und zum Grossraum Zürich, ohne dessen Preisniveau vollständig übernommen zu haben.

Freiburg: Wachstum zwischen zwei Wirtschaftsräumen

Der dritte Markt mit interessanten Fundamentaldaten ist Freiburg.

Eine gemeinsam mit Wüest Partner erarbeitete Analyse der Freiburger Kantonalbank nennt ein Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum oberhalb des Schweizer Durchschnitts. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, weshalb der Preisdruck anhält.

Freiburg besitzt zudem eine geografisch interessante Position zwischen Bern und der Genferseeregion.

Für Anleger ist das relevant: Wo die Bevölkerung wächst und Wohnraum nicht im gleichen Tempo neu entsteht, verbessert sich normalerweise die strukturelle Nachfrage nach bestehenden Wohnungen.

Auch hier gilt jedoch: Kantonale Durchschnittswerte ersetzen keine Objektanalyse. Freiburg-Stadt, Bulle, Murten oder eine periphere Gemeinde können völlig unterschiedliche Märkte darstellen.

Zug zeigt die andere Seite der Medaille

Zug besitzt fast alles, was Immobilien wertvoll macht: Arbeitsplätze, hohe Einkommen, niedrige Steuern, gute Verkehrsanbindungen und wenig verfügbares Land.

Genau deshalb ist der Markt extrem teuer.

Ein hoher Preis kann langfristigen Werterhalt unterstützen, gleichzeitig sinkt dadurch aber der anfängliche Renditespielraum. Der Markt ist so angespannt, dass die Politik inzwischen selbst stärker reagieren muss. Die geplanten Massnahmen gegen die angespannte Wohnsituation in Zug zeigen, wie tief der Wohnungsmangel inzwischen in die Standortpolitik eingreift.

Für einen vermögenden Käufer kann Zug weiterhin ein ausgezeichneter Standort sein. Für einen renditeorientierten Investor stellt sich jedoch die Frage, wie viel zukünftiges Wachstum bereits im heutigen Kaufpreis enthalten ist.

Agglomerationen werden strategisch wichtiger

Der vielleicht wichtigste Trend der nächsten Jahre dürfte deshalb nicht in den Zentren selbst stattfinden, sondern rundherum.

Wenn Zürich, Zug, Genf oder Lausanne für immer mehr Haushalte unbezahlbar werden, verschwindet die Wohnraumnachfrage nicht. Sie verlagert sich.

Eine schnelle Bahnverbindung kann deshalb einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise einer Gemeinde haben. Was früher als «zu weit ausserhalb» galt, wird mit einem guten Taktfahrplan plötzlich zum realistischen Pendlerstandort.

Genau deshalb sollte ein Anleger nicht nur auf die heutige Adresse schauen, sondern auch auf die Entwicklung der Infrastruktur. Neue Bahnverbindungen, verdichtete Fahrpläne, Arbeitsplatzcluster oder grössere Unternehmensansiedlungen können den Wert einer Region nachhaltig verändern.

Wo Vorsicht angebracht ist

Ein niedriger Kaufpreis und eine hohe Bruttorendite können verführerisch aussehen. Sie können aber auch ein Risikosignal sein.

Hohe Renditen werden häufig dort verlangt, wo Anleger ein höheres Leerstands-, Standort- oder Wiederverkaufsrisiko übernehmen.

Besonders kritisch sind Gemeinden mit gleichzeitig schwacher Bevölkerungsentwicklung, grossen Baulandreserven, hoher Neubautätigkeit und begrenztem Arbeitsmarkt.

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Prozent Bruttorendite ist keine hervorragende Anlage, wenn regelmässig Wohnungen leer stehen oder in wenigen Jahren grössere Sanierungen an Fassade, Dach und Haustechnik notwendig werden.

Auch der Zustand des Gebäudes entscheidet über den Kaufpreis

Ein häufiger Fehler ist, nur den Kaufpreis pro Quadratmeter zu vergleichen.

Ein älteres Objekt mit attraktivem Preis kann innerhalb weniger Jahre erhebliche Investitionen benötigen: Heizung, Fenster, Dach, Lift, Fassade, Elektroinstallationen oder energetische Sanierung.

Bei Stockwerkeigentum müssen zudem Erneuerungsfonds, anstehende Beschlüsse der Gemeinschaft und mögliche Sonderbeiträge berücksichtigt werden.

Eine scheinbar teurere Immobilie mit guter Gebäudehülle, neuer Technik und geringerem Unterhaltsbedarf kann deshalb wirtschaftlich günstiger sein als ein vermeintliches Schnäppchen.

Was spricht für die weitere Preisentwicklung?

Mehrere Faktoren stützen den Schweizer Wohnimmobilienmarkt auch über 2026 hinaus.

Erstens bleibt Bauland knapp. Zweitens wächst die Bevölkerung. Drittens ist die Neubautätigkeit vielerorts nicht ausreichend, um die Nachfrage vollständig abzudecken. Viertens reduziert das aktuelle Zinsumfeld die Finanzierungskosten.

Dagegen stehen Risiken: Die Preise sind historisch hoch, regulatorische Eingriffe können die Wirtschaftlichkeit verändern, und niemand kann garantieren, dass Zinsen dauerhaft tief bleiben.

Auch lokale Übertreibungen sind möglich. Immobilien sind eben kein einheitlicher Schweizer Markt. Eine Wohnung in Zürich, ein Mehrfamilienhaus im Aargau und eine Ferienwohnung in St. Moritz reagieren auf völlig unterschiedliche Nachfragetreiber.

Was ist also 2026 der «beste» Markt?

Eine pauschale Antwort wäre unseriös.

Wer maximale Knappheit, internationale Nachfrage und Vermögensschutz sucht, findet weiterhin aussergewöhnliche Standorte in Zürich, Zug, am Genfersee sowie in den alpinen Luxusdestinationen.

Wer dagegen ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Einstiegspreis und Entwicklungspotenzial sucht, sollte gut erschlossene Wachstumsregionen genauer analysieren.

Aargau, Thurgau und Freiburg gehören 2026 zu den Märkten, bei denen die Fundamentaldaten eine vertiefte Prüfung rechtfertigen.

Der entscheidende Begriff lautet allerdings nicht Kanton, sondern Mikrolage.

Zwei Wohnungen im selben Ort können wirtschaftlich vollkommen unterschiedlich sein. Fünf Gehminuten zum Bahnhof statt zwanzig Minuten mit dem Bus, ruhige Ausrichtung statt Hauptstrasse, gute Schulen, geringe Sanierungsrisiken und ein funktionierender lokaler Mietmarkt beeinflussen die langfristige Anlage oft stärker als eine kantonale Preisstatistik.

Der höchste Preis ist nicht automatisch der höchste Wert

Der Schweizer Immobilienmarkt 2026 zeigt zwei Extreme.

Auf der einen Seite stehen Orte wie St. Moritz, Gstaad, Verbier, Cologny oder Küsnacht. Dort bezahlen Käufer enorme Summen für etwas, das sich nicht vermehren lässt: eine aussergewöhnliche Lage.

Auf der anderen Seite stehen Regionen, deren Preise noch deutlich niedriger sind, die aber von Bevölkerungswachstum, guter Infrastruktur und der Verlagerung der Nachfrage aus den teuren Zentren profitieren.

Für Anleger liegt genau darin die interessanteste Entwicklung.

Die beste Immobilie muss nicht dort stehen, wo heute der höchste Quadratmeterpreis bezahlt wird. Sie steht dort, wo Kaufpreis, Mietnachfrage, Infrastruktur, Gebäudequalität und zukünftige Entwicklung in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.

Und dieses Verhältnis muss für jedes einzelne Objekt neu gerechnet werden.

Wer 2026 Immobilien kaufen will, sollte deshalb weniger nach dem nächsten Boom-Ort suchen als nach einem Standort, dessen Nachfrage auch dann noch funktioniert, wenn die Schlagzeilen längst weitergezogen sind.

Hinweis: Der Beitrag analysiert den Schweizer Immobilienmarkt und stellt keine persönliche Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung dar.

 

Quelle: belmedia-Redaktion
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